A falta de manutenção predial representa prejuízo no bolso e, pior ainda, um risco para a saúde e segurança dos usuários do empreendimento.
Um plano de manutenção é sinônimo de economia e investimento e é fundamental conscientizar os administradores de prédios, inclusive públicos.
Existem vários tipos de manutenção, e a decisão pela adoção, ou mesmo a combinação dos tipos de manutenção, requer uma análise mais profunda dos objetivos desejados e depende também da relação custo-benefício para cada aplicação.
Conheça os tipos de manutenção mais utilizados:
Manutenção Preventiva
Você já deve ter ouvido a seguinte frase: “É melhor prevenir do que remediar”. A palavra prevenção é abrangente e utilizada em várias áreas. Na área médica muito se fala na prevenção de determinadas doenças que se diagnosticadas antecipadamente aumentam as chances de cura e, conseqüentemente, a vida do paciente.
Na manutenção predial acontece o mesmo. A manutenção preventiva é baseada na estatística CTMF (Curva de Tempo Médio para Falha), que programa reparos ou recondicionamentos de máquinas, equipamentos e sistemas, que estima a possibilidade de falha tanto no momento seguinte ao início do funcionamento, que podem ocorrer devido à falhas na instalação, ou ainda após um longo período de utilização dos equipamentos.
Os programas de manutenção preventiva podem ser simples (resumidos a lubrificações e ajustes menores) ou mais abrangentes, com a programação de reparos, lubrificação, ajustes e recondicionamentos de máquinas para todos os equipamentos críticos de uma unidade predial ou industrial.
Manutenção Preditiva
A manutenção preditiva é uma filosofia ou atitude que usa a condição operacional real de equipamentos e sistemas para otimizar a operação total. Trata-se de um meio de se melhorar a produtividade, a qualidade do produto, o lucro e a efetividade global, principalmente, em plantas industriais de manufatura e de produção.
O monitoramento regular da condição mecânica real, o rendimento operacional e outros indicadores da condição operativa das máquinas e sistemas de processo fornecem os dados necessários para assegurar o intervalo máximo entre os reparos e minimizar o número e os custos de paradas não-programadas ocasionadas por falhas.
Um programa abrangente de manutenção preditiva utiliza uma combinação de técnicas não-destrutivas (monitoramento de vibração, monitoramento de parâmetro de processo, termografia, tribologia e inspeção visual) que permite identificar problemas em máquinas e sistemas antes que se tornem sérios, já que a maioria dos problemas podem ser minimizados se forem detectados e reparados com antecedência.
As técnicas específicas dependerão do tipo de equipamento da planta industrial ou unidade predial, seu impacto sobre a produção e outros parâmetros chaves da operação do local, além dos objetivos que se deseja que o programa de manutenção preditiva atinja.
Manutenção Corretiva
Este tipo de manutenção é simples e direto: somente quando algum equipamento ou sistema quebra ou falha é que ele é consertado. O gerenciamento da manutenção corretiva não investe em manutenção preventiva ou preditiva até o momento que um equipamento ou sistema falhe.
A manutenção corretiva é uma técnica reativa e na maioria das vezes é o método mais caro de gerência de manutenção, pois em muitos casos envolvem custos com estoques de peças sobressalentes, altos custos de trabalho extra e elevado tempo de paralisação ou disponibilidade de uma unidade predial. Esta paralisação pode impactar no desempenho econômico de uma empresa, como por exemplo, a perda de produtos perecíveis (como vacinas, etc.) armazenados sob temperatura controlada, ou a perda de conforto no caso de uma quebra do sistema de ar condicionado, ou ainda a perda momentânea de clientes insatisfeitos com a paralisação geral dos serviços.
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